Apartman Ortak Alan Tadilatlarında Kat Maliklerinin Onayı Nasıl Alınır?

Edremit Körfezi’nin yüksek nemi, sert lodosları ve yaz-kış nüfus dalgalanması binaların ortak alanlarını büyükşehirlere kıyasla çok daha hızlı yıpratıyor. Çatı aktarma, mantolama, asansör yenileme, havuz bakımı veya peyzaj gibi ortak alan tadilatları kaçınılmaz hâle geliyor. Tam bu noktada yöneticilerin karşısına hukuki bir engel çıkıyor: kat maliklerinin onayı nasıl alınır?

1. Önce Tadilatın Niteliğini Belirleyin

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her tadilatın karar yeter sayısı aynı değildir. Kararın mahkemeden dönmemesi için tadilatın türünü doğru teşhis etmelisiniz.

A. Acil ve Zorunlu Onarımlar (KMK m.21 & 35)

Çatının çökmesi, ana su borusunun patlaması veya asansörün hayati tehlike yaratması gibi geciktirilmesi binaya zarar verecek durumlarda yöneticinin onay alma zorunluluğu yoktur. Yönetici doğrudan müdahale edip masrafı kat maliklerinden talep edebilir.

B. Faydalı Yenilikler (KMK m.42)

Binanın değerini artıran, tesisatı modernize eden veya enerji tasarrufu sağlayan işler bu kapsamdadır (mantolama, otomatik sulama, kamera, görüntülü diyafon).

Yeter sayı: Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu. Örneğin 20 daireli bir binada en az 11 malikin “evet” oyu gerekir.

C. Lüks Yenilikler (KMK m.43)

Binanın esasına katkı sağlamayan, konfor veya estetik amaçlı işlerdir. Oy birliği gerekir; sağlanamazsa “evet” diyenler masrafı kendi aralarında karşılayarak yaptırabilir, “hayır” diyenler bu giderden muaf tutulur.

2. Körfez’e Özel Sorun: Yazlıkçı Maliklere Tebligat

Ayvalık, Burhaniye, Akçay ve Altınoluk’taki binaların en büyük kilitlenme noktası, kışın maliklerin büyük bölümünün başka şehirlerde olmasıdır. Kurul çağrısı usulüne uygun yapılmazsa alınan karar iptal edilebilir.

1. Gündemli çağrı metni: Toplantının yeri, saati, tarihi ve gündem maddeleri net yazılmalıdır (örn. “Çatı aktarması için firma tekliflerinin değerlendirilmesi ve bütçe”).
2. İmzalı tebliğ veya iadeli taahhütlü mektup: Binada oturanlara imza karşılığı; şehir dışındaki maliklere KMK m.29 gereğince iadeli taahhütlü mektup veya APS ile resmi adrese tebligat yapılır.
3. Dijital bilgilendirme: Resmi tebligatın yanı sıra WhatsApp bina grubu ve e-posta ile teklif dosyaları ve keşif özetleri paylaşılmalıdır.

3. Karar Defterinin Yazılması

Yeter sayı sağlandıysa (ilk toplantıda sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla) karar defterine yazılan metin hukuki bir kalkandır. Mutlaka şunlar bulunmalıdır:

1. İşin tanımı: Örn. “deniz tuzuna dayanıklı elastomerik dış cephe boyası uygulaması”.
2. Tekliflerin değerlendirilmesi: En az 3 firmadan alınan tekliflerin incelendiği ve seçilen yüklenicinin unvanı.
3. Avans ve ödeme planı: Bağımsız bölüm başına düşen tutar, son ödeme tarihi ve KMK m.20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı.
4. Yöneticiye yetki: Sözleşme imzalama ve banka süreçlerini yürütme yetkisi.

4. Ödemeyen Komşular İçin Ne Yapılır?

Usulüne uygun toplanmış bir kurulda alınan faydalı tadilat kararı, “hayır” oyu verenleri de bağlar.

• İcra takibi: Yönetici, karar defterini ve işletme projesini icra dairesine sunarak ilamsız icra takibi başlatabilir.
• Kanuni ipotek: Ödemede direnen malikin bağımsız bölümü üzerine KMK m.22 gereğince kat malikleri lehine ipotek konulabilir.

5. Örnek Tadilat Karar Metni

Karar No: [...] — Tarih: [Gün/Ay/Yıl] — Konu: Bina ortak alan [çatı/mantolama/tesisat] tadilatı

“Bölge iklim şartları nedeniyle yıpranan binamızın ortak alanı olan [alan] tadilatı gündemiyle toplanılmıştır. Yapılan görüşmeler neticesinde [firma unvanı] firmasından alınan [tutar] TL tutarındaki teklif uygun bulunmuş; masrafların kat maliklerinin arsa payı oranında bölünerek [son ödeme tarihi] tarihine kadar apartman banka hesabına yatırılmasına oy [birliğiyle/çokluğuyla] karar verilmiştir. Süresinde ödenmeyen bakiyelere KMK m.20 uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanacaktır. Sözleşme imzalamaya apartman yöneticisi [ad soyad] yetkili kılınmıştır.”

Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Rehberler

• Yöneticinin Yasal Sorumlulukları ve Bina Bakım Takvimi
• Güvenlik Kamerası Seçimi ve KVKK
• Su Yalıtımı ve Çatı İzolasyonu Malzemeleri