Apartman Yöneticisinin Yasal Sorumlulukları ve 12 Aylık Bina Bakım Takvimi
Edremit Körfezi’nde bir apartmanın veya sitenin yöneticisi olmak, sanıldığı gibi yalnızca ampul değiştirip aidat toplamak değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ayvalık’ın tarihi binalarından Akçay ve Altınoluk’un yazlık sitelerine, Burhaniye’nin konut alanlarından Assos’un tatil komplekslerine kadar bölgemizdeki her bina için bu sorumluluk aynıdır.
Üstelik Körfez bölgesinin yüksek nemi, tuzlu lodos rüzgârları ve yaz-kış arasında uçurum oluşturan nüfus yapısı; bakım takvimini iç bölgelerden tamamen farklı kılar. Bu rehberde hem yasal yükümlülükleri hem de 12 aylık mevsimsel bina bakım takvimini bir araya getirdik.
Yöneticinin Yasal Sorumlulukları: 6 Kritik Başlık
1. Karar Defteri ve İşletme Defteri
Her apartmanın karar defteri ve işletme defteri tutması zorunludur. Bu defterlerin her yıl noterde onaylatılması gerekir. Onaysız veya eksik tutulan defterler idari para cezasına konu olur; ayrıca genel kurulda alınan kararların hukuki geçerliliğini tartışmaya açar.
2. İşletme Projesi (Yıllık Bütçe)
Yönetici, gelecek dönemin gelir-gider tahminini içeren bir işletme projesi hazırlayıp kat maliklerine tebliğ etmek zorundadır. Tebliğ edilmiş bir işletme projesi, aidat alacağının icra takibine konu edilebilmesi için hukuki dayanak oluşturur.
3. Aidat Takibi ve İcra Süreci
KMK’ya göre gecikmiş aidatlara aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir. Ödemeyen kat maliki için icra takibi başlatmak yöneticinin görevidir. Yazlık bölgelerde kışın boş kalan dairelerin aidat gecikmesi çok yaygın olduğundan, bu süreç bölgemizde özellikle kritiktir.
4. Asansör Yıllık Kontrolü ve Yeşil Etiket
Asansörü olan binalarda yılda en az bir kez A tipi muayene kuruluşu tarafından kontrol yaptırılması zorunludur. Kontrol sonucunda kırmızı veya sarı etiket alan asansörler için verilen sürede eksikler giderilmezse asansör mühürlenir. Sorumluluk doğrudan yöneticidedir.
5. Bina Görevlisi: SGK ve İş Sağlığı-Güvenliği
Kapıcı, kaloriferci veya güvenlik görevlisi çalıştıran binalarda SGK bildirimleri, iş sözleşmesi, kıdem tazminatı karşılığı ve İSG (İş Sağlığı ve Güvenliği) tedbirleri yöneticinin sorumluluğundadır. Konut kapıcısı için ayrıca kapıcı dairesi ve çalışma koşulları mevzuatı geçerlidir.
6. Yangın, Baca ve Doğalgaz Tesisatı Kontrolleri
Yangın söndürme tüplerinin dolum tarihleri, yangın dolapları, baca temizliği ve doğalgaz tesisatı periyodik kontrolleri de yıllık olarak takip edilmelidir.
Edremit Körfezi’ne Özel 12 Aylık Bina Bakım Takvimi
Bölgemizin iklimi; nemli-tuzlu yaz, lodoslu-yağışlı kış şeklinde iki keskin döneme ayrılır. Bakımları doğru mevsimde yapmak maliyeti yarıya indirir.
| Dönem | Yapılacak Bakımlar | Neden Bu Ay? |
|---|---|---|
| Mart – Nisan | Çatı ve kiremit kontrolü, dış cephe boya/mantolama denetimi, kırılan cam ve kapı onarımları | Kış fırtınalarının verdiği hasar ancak bahar başında görünür hale gelir |
| Mayıs | Hidrofor bakımı, su deposu temizliği ve klorlaması, havuz sezon açılışı | Yaz nüfusu gelmeden su sistemleri tam kapasiteye hazırlanmalı |
| Haziran – Ağustos | Havuz kimyasal takibi, peyzaj ve sulama, asansör yoğun sezon kontrolü, ortak alan temizlik sıklığının artırılması | Doluluk %100’e çıkar, sistemler maksimum yük altındadır |
| Eylül – Ekim | Çatı aktarma ve membran, oluk-dere temizliği, kalorifer kazanı bakımı, baca temizliği | Bölgede çatı işleri için altın dönem; ilk yağmurlar başlamadan bitmeli |
| Kasım – Aralık | Lodos önlemi (gevşek kiremit, tabela, anten sabitleme), yağmur suyu giderleri, yangın tüpü dolum kontrolü | Fırtına sezonu başlar, hasar riski zirveye çıkar |
| Ocak – Şubat | Rutubet ve küf denetimi, bodrum su basma kontrolü, boş dairelerin tesisat ve don kontrolü | Nem en yüksek seviyededir; boş yazlıklarda patlayan tesisat en sık bu aylarda görülür |
Gönüllü Yöneticilik mi, Profesyonel Yönetim mi?
Yukarıdaki listeye baktığınızda tablo net: apartman yöneticiliği artık bir tam zamanlı işletme yönetimi işidir. Hukuk, muhasebe, insan kaynakları ve teknik bakım aynı anda yürütülmelidir. Bu yüzden bölgemizde binaların yönetimini kurumsal firmalara devretme eğilimi hızla artıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Yönetici olmak zorunda mıyım? | Kat malikleri kurulu sizi seçtiyse ve mazeretiniz kabul edilmediyse görevi üstlenmeniz beklenir. Ancak kurul kararıyla dışarıdan profesyonel bir yönetici veya yönetim şirketi atanabilir. |
| Yönetici ücret alabilir mi? | Evet. KMK Madde 40 uyarınca yöneticiye kat malikleri kurulunca belirlenen bir ücret ödenebilir. |
| Bakımı yaptırmayan yöneticinin sorumluluğu nedir? | İhmal sonucu oluşan zararlardan (su baskını, asansör kazası, yangın) yönetici kişisel olarak hukuki ve cezai sorumluluk taşıyabilir. |
İlgili Rehberler
- Apartman Yönetiminde Dış Hizmet Almanın 5 Kritik Avantajı
- Yönetim Şirketi Seçerken Sormanız Gereken 10 Soru
- Çatı Bakımı İçin En Uygun Mevsim ve Bütçe Planlama
Binanız İçin Profesyonel Destek Alın
Edremit, Ayvalık, Burhaniye, Akçay, Altınoluk ve Assos bölgesinde apartman ve site yönetimi hizmeti veren kurumsal firmalardan ücretsiz keşif ve teklif alabilirsiniz.