Apartman Yönetim Şirketi Seçerken Sormanız Gereken 10 Kritik Soru
Edremit Körfezi’nde bir binanın yönetimini kurumsal bir firmaya devretmeye karar verdiniz. Peki teklif masasına oturduğunuzda neyi soracaksınız? Yanlış firma seçimi, binanızın bütçesini ve huzurunu yıllarca etkiler. İşte Ayvalık’tan Assos’a, Akçay’dan Burhaniye’ye bölgemizdeki kat maliklerinin mutlaka sorması gereken 10 kritik soru.
1. “634 Sayılı KMK ve Yasal Süreçlere Ne Kadar Hâkimsiniz?”
Ne sorun: “Karar ve işletme defterlerinin noter tasdiklerini, icra takiplerini ve resmi tebligat süreçlerini kendi kadronuzla mı yürütüyorsunuz?”
Neden önemli: Eksik tutulan bir defter veya usulsüz genel kurul çağrısı, binanıza binlerce liralık ceza olarak geri döner.
2. “Bölgede Referans Gösterebileceğiniz Kaç Site Var?”
Ne sorun: “Ayvalık, Akçay, Altınoluk veya Burhaniye’de aktif olarak yönettiğiniz projeleri görebilir miyiz?”
Neden önemli: Bölgeyi tanıyan firma, lodosta çatının neresinin uçabileceğini veya yazın hidroforun kaç barda çalışması gerektiğini önceden bilir.
3. “Aidat Şeffaflığı İçin Mobil Uygulama Kullanıyor musunuz?”
Ne sorun: “Kat maliklerinin harcamaları, kasa bakiyesini ve faturaları canlı görebileceği bir uygulamanız var mı?”
Neden önemli: Sakinler hesap dökümünü kendi telefonundan görebildiğinde şüpheler ortadan kalkar.
4. “Bölgedeki Teknik Servis ve Usta Ağınız Nasıl?”
Ne sorun: “Anlaşmalı yetkili servis ve yerel usta ağınız var mı? Acil arızaya kaç saatte müdahale garantisi veriyorsunuz?”
Neden önemli: Körfez’de yaz sezonunda tesisatçı bulmak zordur; güçlü tedarikçi ağı hem hız hem fiyat avantajı sağlar.
5. “Körfez İklimine Özel Mevsimsel Bakım Takviminiz Var mı?”
Ne sorun: “Çatı, hidrofor, dış cephe korozyonu ve havuz bakımlarını içeren yıllık teknik plan sunuyor musunuz?”
Neden önemli: Zamanında yapılmayan küçük bir çatı bakımı, kışın dairelere su sızmasıyla devasa tadilat maliyetine dönüşür.
6. “Bina Görevlisi ve SGK/İSG Süreçlerini Nasıl Yönetiyorsunuz?”
Ne sorun: “SGK prim takipleri, iş sözleşmeleri, kıdem tazminatı fonu ve İSG denetimlerini siz mi üstleniyorsunuz?”
Neden önemli: Olası bir iş kazasında cezai muhatabın net olması kat maliklerini güvenceye alır.
7. “Aidatını Ödemeyen Daireler İçin Süreci Nasıl İşletiyorsunuz?”
Ne sorun: “Geciken aidatlar için icra sürecini kaçıncı günden sonra ve komşuları yüz göz etmeden nasıl başlatıyorsunuz?”
Neden önemli: Toplanmayan aidat, binanın elektriğinin kesilmesine veya bakımların aksamasına yol açar.
8. “Banka Hesap Yapınız ve Mali Güvenlik Protokolünüz Nedir?”
Ne sorun: “Binamız adına bağımsız bir banka hesabı mı açılıyor, yoksa tüm binaların parası ortak havuzda mı toplanıyor?”
Neden önemli: Binaya özel hesap, paranızın yalnızca sizin binanız için harcandığının en net garantisidir.
9. “Yıllık İşletme Projesini Nasıl Hazırlıyorsunuz?”
Ne sorun: “Enflasyon ve geçmiş harcamaları analiz ederek dengeli bir bütçe sunuyor musunuz?”
Neden önemli: Gerçekçi bütçe, yıl sonunda sürpriz ek avans taleplerini engeller.
10. “Sözleşmenin Fesih Şartları Nelerdir?”
Ne sorun: “Memnun kalmazsak sözleşmeyi hangi şartlarla ve kaç gün önceden feshedebiliriz?”
Neden önemli: Esnek fesih maddesi, firmanın hizmet kalitesini yüksek tutmasının en güçlü motivasyonudur.
Sıkça Sorulan Sorular
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Profesyonel yönetime geçmek için kaç oy gerekir? | Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu (yarıdan bir fazla) ile karar alınması yeterlidir. |
| Yazlıkçılar kışın aidattan muaf mıdır? | Hayır. Kat malikleri mülkü kullansın ya da kullanmasın ortak giderlere arsa payı oranında katılır. |
| Yönetim şirketinin bedeli aidatı çok artırır mı? | Genellikle hayır. Toplu indirimler, gereksiz harcamaların önlenmesi ve sıfırlanan ceza riski maliyeti dengeler. |